不動産投資は、資産価値が高い不動産のオーナーとして、入居者から賃貸収入を得られる投資・副業です。
専業大家もいれば、務め人の副業として行われることが多い不動産投資。
私の頭の中の整理と共に、儲けやすいと言われている以下3種類の投資方法を記します。
ファミリー層に大人気の築古戸建て
築古戸建て投資の魅力は、100〜500万円程度で購入できて、無理のない範囲で投資・副業を開始・拡大できる点です。
戸建ての主な入居者（ターゲット）は、子連れのファミリー層になっており、加えて定年退職後の老夫婦にも好まれています。
日本の住宅では騒音問題がつきもので、騒がしい子どもがいる夫婦は、周りの方の視線を気にされることも多いので、プライバシーを守れる戸建てを選びたがることが挙げられます。
また、老夫婦は戸建ての庭でちょっとした盆栽や菜園などができることも戸建てでの居住メリットとして感じられているようです。
ファミリー層は、子どもが小学校に入学する前の時期から高校卒業ぐらいまで住んでくれます。なぜなら転校をするのが面倒臭いから。
少なくともパパの転勤がない限りは同じ学区に住みたいのが親心でしょう。
アパートやマンションなどの賃貸物件では、その対象（ターゲット）が1人暮らしや夫婦・恋人となると、2年単位で入居者が入れ替わる可能性が多いことに対して、戸建てでの居住は平均約10年間という長さです。
オーナーとしては、入居者の募集の手間や、入れ替わりに伴う修繕の費用がなくなるだけでも、かなりのコストダウンになると言われています。
例えば退去した後はクリーニングや、クロスの張り替え等が発生した場合、その費用は広さにもよりますが5〜10万円程度かかります。
また、入居付けの際の広告費も1〜2ヵ月分をみておく必要があります。
築古戸建て投資の実質利回りは約15〜20％で、リフォームに多少の費用をかけても約12〜17％ぐらいの採算になることが多いです。
もちろん良くも悪くもこのような物件を選ばない限りはこの通りにはなりません。
築古戸建ては、物件を購入し、リフォームを終え、物件を顧客付けすれば、その居住者からお家賃を回収するだけとなるので、あまり苦労が多い類いの副業ではありません。
務め人が主業務の傍らに出来るということが特長と言えます。
要するに不動産投資の中で最も不労所得に近づけるチャリンチャリンモデルであると言えます。
実需向けの物件を安く購入することが出来れば、元値より高く売却しやすくなることも大きなメリット。
インカムゲインを重視するか、キャピタルゲインを重視するかは、その投資家の考え方次第ですが、時期・タイミングを見計らい両方を組み合わせた投資の仕方が賢い方法でしょう。
築古戸建ての攻略法は、家族で一緒に住みたいと思える好立地を選ぶことです。
例えばパパの勤務地が近い。おじいちゃんが通っている病院が近い。ママのパート先が近い。子供達の学校が近いなど。
立地が良ければ、ボロい戸建てでも構わないという人は世の中大勢います。
逆に、どれだけ立派な戸建てでも、通勤や通学に時間がかかる場所は避けた方が無難でしょう。
周囲に店舗や商業施設が集まっている都市部で築古戸建てを見つけたら、絶好のチャンスになります。
空き家再生ではローンなしも可能
空き家を格安で購入してリフォームすると、多くの入居者が集まります。
見た目が悪くなっていても、内部の基本構造が無事ならば、全面的もしくは水回り等の一部分の修繕によって生まれ変わることが出来るのです。
実質利回り20％どころか、上手く軌道に乗せれば利回り50％以上もあり得るのが、空き家再生ビジネスです。
主なターゲットは低収入の家庭と高齢者、生活保護受給者で、周囲のアパート並みの家賃で戸建てに住めることがキャッチフレーズになります。
これまで空き家のまま放置されていた物件だから安く買えるものの、リフォーム代を忘れてはいけません。
例えば、約200万円で空き家を買った場合、水回りの設備の交換や新設、外観を変える外壁塗装と、内外に手を入れることでリフォーム代は500〜600万円ぐらいはかかります。
「郊外だが主要なエリアへの通勤圏」という立地を狙うのがセオリーで、現在では日本全国で空き家が増加しているため、選択肢が豊富です。
空き家の価格では現金一括払いをしやすく、相場より安めの家賃で良いのなら、室内の掃除を行った後ほぼ原状のままで貸し出す選択肢もあります。
空き家のオーナーと直接交渉して、自分で入居者を見つけて家賃の一部をもらうのも、ある意味では空き家再生です。
ただし、オーナーと「転貸可」の条文を入れた賃貸契約を締結した上で、自分で入居者を探して改めて賃貸契約を結ばねばならないなど、工夫が必要です。
中古区分では物件の運営状態を確認
務め人が手頃に買える物件が、マンションの中古区分です。
途切れずに入居者を見つけられれば、実質利回り5％を上回る副業になり得ます。ただし税金支払いや管理費・修繕積み立て費に要注意。
中古区分は、新築マンションの区分所有よりも高利回りのことが多いです。
新築には色々なプレミアがありますが、その代わりに販売会社側の利益や人件費・広告費等が乗っているためかなりの高額ということで、最大でも利回り5％程度。
築5年の新築とほぼ変わらない中古区分でも、新築時の価格から1〜2割以上も安くなります。
当然ながら、初期費用を大きく抑えた分だけ、利回りが向上します。
もっとも、築年数が古くなるほど、老朽化による修繕費や管理費のコストが増大するので、実質利回りに注意が必要。
築15年ぐらいまでなら、金融機関で低金利の長期ローンを組みやすい点も大きなメリットです。
構造によって基本的な耐用年数が決まっているため、築20年を超えると長期ローンの審査で担当者から難色を示される可能性があります。
需要が低いエリアや古い物件は表面利回りが高い一方で、コストの増大によって実質利回りは低いため、自分でしっかり考えてから決断しましょう。
マンションの大規模修繕でまとまった費用を住人に要求しているケースでは、いざ賃貸を始めた段階で高額の請求書が回ってくることも。
出口戦略が売却のみで、そのマンションを運営している管理組合の評判を調査しておくことが必須です。
区分所有者は管理組合の決定や規約に従う義務があるので、議事録と管理規約もチェックしておくことをオススメします。
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